현재 부동산 시장으로 거대하게 유입되는 외국자본

오늘은 현재 부동산 시장으로 거대하게 유입되는 외국자본에 대해 이야기해보려고 한다. 최근 3高 (고환율, 고물가, 고금리)로 인해 주식, 코인, 부동산 할 것 없이 시장이 침체되면서 자산의 가격이 정말 많이 하락하였다. 하지만 최근에 부동산으로 막대한 외국자본이 유입된다는 뉴스를 보았다. 

 

 

부동산 침체에 외국인·미성년자 매입 급증, 이유는?

 

뉴스에 따르면 외국인 자본의 국내 부동산 투자가 증가하고 있다. 글로벌 상업용 부동산 조사업체에 따르면 지난해 투자액 2조 6,120억에서 올해 8월 기준 5조 5,271억으로 급증하였다. 그에 반면 국내 기관 상업용 부동산 투자는 지난해 투자액 26조 1,201억에서 올해 8월 기준 9조 9,488억으로 급감하였다.

 

여기서 알 수 있는 것은 코로나 이후 연속적인 대외 리스크 및 불확실성으로 발생하는 경제위기가 시장을 누르면서 그 여파로 국내 부동산이 디스카운트가(할인) 많이 되어 국내 부동산 투자의 매력이 증가했다는 것을 의미한다. 

 

반면 국내 기관 상업용 부동산 투자가 급감하였다는 것은 기업이 보유하고 있는 비 유동자산인 부동산을 팔아 현금화했다는 의미다. 현금화하는 이유를 들여다보면 기업의 자금사정과 현재 시기가 기업이 비즈니스 활동을 하기 좋은 환경이 아니라는 것을 반증한다.

 

 

투자 가치는 어떻게 판단하는가?

 

막대한 자금이 필요한 투자 또는 회사의 존망이 걸린 유의적인 프로젝트를 진행할 때 여러 가지를 고려해야 하겠지만 제일 먼저 고려해야 하는 것은 수익성이다. 

 

 

 

투자를 하는 근본적인 이유는 아래와 같다

 

'투자를 함으로써 나에게  더 큰 경제적 이익이 돌아오는가'

 

투자 가치(수익성)를 판단할 때 여러 가지 평가기법이 있지만 제일 보편적으로 쓰는 순현재가치가 (Net Present Value, a.k.a, NPV) 있다. 

 

 

순현재가치 Example

오브디씨는 부동산 투자자다. 은행에서 연 이자 5%에 1억을 빌렸다. 건물의 현재가치는 1억이다. 3년간 연 3,400만 원의 임대수익을 예상한다. 오브디씨는 투자해야 할까?

 

오브디씨의 투자 현금 흐름

Year	0	1	2	3
현금 흐름	(100,000,000)	34,000,000	34,000,000	34,000,000

 

순현재가치, NPV

 

간단하게 생각했을 때 미래 현금흐름 34,000,000 * 3 = 102,000,000원이 나온다. 하지만 할인율로 미래의 현금흐름을 현재가치로 만들어줌으로써 지금 현재 오브디씨가 부동산 투자에 지출하는 1억과 비교한다. 

 

• 만약 총 미래 현금 흐름의 현재가치가 현재 투자하는 금액보다 크다면 순현재가치 + 투자한다.
• 만약 총 미래 현금 흐름의 현재가치가 현재 투자하는 금액보다 작다면 순현재가치 - 투자하지 않는다.